Steuern sparen beim Mehrfamilienhaus

Ja, in einigen Bundesländern kann die Grunderwerbsteuer reduziert oder sogar komplett vermieden werden, wenn das erworbene Objekt bestimmte Kriterien erfüllt, wie z.B. energetische Sanierungen oder der Bau von nachhaltigen und ökologischen Gebäuden.

Alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dazu gehören:

• Reparatur-, Wartungs- und Renovierungskosten
• Anschaffungs- und Herstellungskosten
• Kreditzinsen der Finanzierung
• Grundsteuer
• Hausnebenkosten und Hausgeld
• Kosten für Mietersuche
• Anwaltsgebühren und Beiträge in relevanten Verbänden
• Kosten für Darlehen bei Finanzierungen
• Gutachterkosten
• Hausmeisterkosten

Der Bau von QNG-zertifizierten Mehrfamilienhäusern bietet erhebliche steuerliche Vorteile, insbesondere durch Abschreibungsmöglichkeiten. Sie können bis zu 55 % der Anschaffungskosten in den ersten zehn Jahren abschreiben. Diese Vorteile ergeben sich aus der Kombination der degressiven Abschreibung nach dem Wachstumschancengesetz und der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, was Ihre Investitionsrendite erheblich erhöht.

Für den Bau von QNG-zertifizierten Mehrfamilienhäusern können Sie verschiedene Förderungen und Zuschüsse in Anspruch nehmen. Dazu gehört das KfW-Programm 298, das zinsverbilligte Darlehen von bis zu 150.000 Euro pro Wohneinheit bietet. Zusätzlich gibt es die Bayerische Holzbauförderung, die Zuschüsse von bis zu 500 Euro je Tonne eingespartem CO₂ gewährt, maximal jedoch 200.000 Euro pro Bauvorhaben. Diese Förderungen helfen, Ihre Investitionskosten weiter zu senken.

Der Bau nachhaltiger und energieeffizienter Mehrfamilienhäuser bringt langfristige Vorteile wie eine signifikante Wertsteigerung und Werthaltigkeit der Immobilie. Durch den Einsatz von umweltfreundlichen Baustoffen und energieeffizienten Techniken reduzieren Sie dauerhaft Ihre Energie- und Betriebskosten. Zudem schaffen Sie zufriedene Mieter und tragen zur Umweltentlastung bei. Diese nachhaltigen Maßnahmen erhöhen die Rentabilität Ihrer Investition und sichern langfristig Ihr Familienvermögen.

Die 5+5+3 % AfA beschreibt eine degressive Abschreibung für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen. Dabei können jeweils 5 % der Investitionskosten/des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden. Der Baubeginn muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen.

Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Diese gilt für Neubauten, die den energetischen Gebäudestandard EH40/QNG erfüllen und eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m² Wohnfläche einhalten. Durch das Wachstumschancengesetz wurden die Baukostenobergrenze und die begünstigten Herstellungs-/Anschaffungskosten erhöht. So können zusätzlich über vier Jahre jeweils fünf Prozent der begünstigten Herstellungskosten abgeschrieben werden.

Die Baukostenobergrenze umfasst die folgenden Komponenten:

1. Abschreibungsfähige Anschaffungs- oder Herstellungskosten der neuen Mietwohnung/en:
   Diese beinhalten alle direkten Kosten, die für den Bau oder Kauf der Wohnung entstehen.

2. Anschaffungs- oder Herstellungskosten für Nebenräume der Wohnung:
   Dazu zählen Räume wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Baderäume sowie Fahrrad- und Kinderwagenräume.

3. Anschaffungs- oder Herstellungskosten der zur Wohnung gehörenden Garage:
   Die Kosten für eine Garage, die zur Wohnung gehört, werden ebenfalls berücksichtigt.

Hinweis: Nebenräume, die vollständig der Wohnung zugerechnet werden können (z.B. ein eigener Kellerraum), fließen mit 100 % der Kosten ein. Gemeinschaftlich genutzte Räume (z.B. ein gemeinsamer Trockenraum für Wäsche) werden nur anteilig entsprechend des Nutzflächenanteils der Wohnung an der Gesamtnutzfläche einbezogen.

Abschreibungsfähige Herstellkosten:

• Kosten für Anschlüsse an Versorgungsnetze vom Gebäude bis zur Grundstücksgrenze (Strom, Gas, Wasser, Wärme),
  die zusammen mit dem Gebäude neu hergestellt werden
• Kosten für das Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen (R 21.1 Abs. 3 Satz 1 EStR)
• Kosten für Architekt, Baugenehmigung, Vermesser, etc.

Nicht abschreibungsfähige Herstellkosten:

• Kosten für die Grundstückserschließung außerhalb des Grundstücks (z. B. für Straßen, Ver- und Entsorgungsleitungen)
• Kosten des Grundstücks (z. B. Anschaffungskosten des Grund und Bodens sowie hierauf entfallende Anschaffungsnebenkosten)
• Kosten für Hofbefestigungen und Straßenzufahrten (H 6.4 "Außenanlagen" EStH)
• Kosten für Möblierung der neuen Wohnung